前回の「農地転用とは～Part1～」に続き
　　　　　↑まだご覧いただけていない方は、ぜひこちらからご覧ください　
今回の ～Part2～ では、農地転用の手続きについて
ご紹介させていただきます(^^)

こちらも、ぜひ最後までご一読ください！！

【農地転用の手続きをする前に】
農地転用の手続きは大きく分けて2種類に分かれます。
転用をする際まず1番初めに確認するのが、自分の持っている土地は
「市街化区域*¹」なのか「市街化調整区域*²」なのかです。
どちらかによって、手続きや必要な書類も変わってきます。
また、せっかく準備をしたのに許可が下りなかったということを未然に防ぐために
下調べをしておきましょう。
​
*¹市 街 化 区 域 ： 市街化を形成している区域・市街化を図るべき区域
*²市街化調整区域 ： 市街化を抑制するべき区域・原則的に造成や開発行為が禁止

【農地転用の手続き】
「市街化区域」の場合は、届出
「市街化調整区域」の場合は、許可申請
が必要になります。転用目的によっては許可を必要としない場合もありますが、
ご参考程度になりますが、必要書類と期間についてご紹介させていただきます

今は農地を農地としてご自身で有効活用していても、
将来的に売買をしたい・他の形で土地を活用したい等
少しでも農地転用の可能性があるのであれば、
早めの決断と専門的な知識を持った人へ相談をすることで、
解決策を見つけられることもあります。
平成不動産では、転用前提の売買や土地活用についてのご提案もさせていただきます。
ぜひ一度お気軽にお問い合わせください(^^)

今回は「農地転用」についてご紹介させていただきます。
「農地転用とはそもそも何なのか」
「農地転用と農地法の関係は…？」
「自分は農地を持っているけど…転用したと思っていた」
「不動産業に興味がある！」
等、今回はまずは基礎の部分からご紹介させていただきますので
ぜひ最後までご一読ください！！

【農地転用とは】
農地転用とは何なのか…
農地を農地以外の目的（駐車場・宅地・資材置き場等）に利用することを言います。
使用用途の変更の他にも、持ち主を変更する際にも農地転用の手続きが必要になります。

例えば...

【農地転用と農地法の関係】
農地を転用する場合には、農地法に基づいて許可を得る必要があります。

〇 自分が持っている農地を売却し、買主が農地として利用する等の権利移動
→ 農地法第3条に基づいて許可を得る

〇 自分が持っている農地を、農地以外（駐車場・宅地・資材置き場等）に利用する等の転用
→ 農地法第4条に基づいて許可を得る

〇 自分が持っている土地を売却し、買主が農地として利用しない（転用目的の売却）等の転用目的権利移動
→ 農地法第5条に基づいて許可を得る

転用の目的によって、手続きも違ってくるのです。

今回は「相続税とはいったい何なのか…」「いくらくらいかかるの？」
このような皆様の疑問にお答えし
相続税の基本をご紹介させていただきます。
ぜひ最後までご一読ください。

【相続税とは】
相続税とは亡くなられた方の財産をもらった時、
その財産の価格に対してかかってくる税金です。

​この財産の価格に対して税金が発生する
それが“相 続 税”

【財産と価格】
財産には、預金・土地・建物・株式等があります。
それらの時価（その時換金した場合の価格）から借入金や未払金等の債務を
差し引いたものが正味の財産となります。

例えば…
財産 → 預金 1億 ・ 土地 1億 ・ 建物 1億
債務 → 借入 2億

正味財産 → 3億 – 2億 ＝ 1億
ということになります。
​この「正味財産」に対して相続税はかかってくるのです。

【基礎控除】
先ほど「正味財産」に対して相続税はかかてくるとお話ししましたが
相続税の中に「税金のかからない範囲」というものが設定されています。
それが「基礎控除」呼ばれるものです。

例えば…
法定相続人の数 → 2人（配偶者 1人 ・ 子供 1人）
基礎控除額 ＝ 3,000万 + （600万×2）
＝ 4,200万

正味財産が4,200万までは税金がかからないということになります。

【課税価格】
では、正味財産の価格に対して相続税がかかる金額（課税価格）というのは
一体いくらなのか…

​例えば…
正味の財産 → 1億
基礎控除額 → 4,200万

課税価額 ＝ 1億 – 4,200万
＝ 5,800万

この5,800万に対して相続税がかかります。

【相続税の税率 早見表】
相続税の税率というのは、一律ではなく
上記に記載しております課税価格に応じて違ってきます。

例えば…
正味財産 → 1億
法定相続人の数 → 2人（配偶者 1人 ・ 子供 1人）
基礎控除額 → 3,000万+600万×2人＝4,200万
課税価格 → 5,800万
​相続税総額 → 5,800万×30％-700万＝1,040万
財産分与割合 → 配偶者 1/2 ・ 子供 1/2

配偶者の相続税額 ＝ 1,040万×1/2
＝ 520万
子の相続税額 ＝ 1,040万×1/2
＝ 520万
となります。

​今回は「相続税とは」という基本の部分について
ご紹介させていただきました。
まだまだ今回ご紹介できなかった内容もありますが…
それだけ相続税というのは奥が深いということです。

多額の財産をただ持っているだけじゃ
もし万が一、相続をした際に、「借入もなく…」「法定相続人数も少ない…」
となると受けられる控除額も少なく、課税価格が大きくなってします。
財産を受け取られた方が、多額のお金を税金として納めることになるのです。
なんだかとても勿体無いような気がしませんか…？

平成不動産では、不動産経営を活用した相続税対策のご案内もさせていただきます！！
ぜひ、お気軽にお問合せ・ご相談ください(^^)

次回！！相続税配偶者控除についてご紹介させていただきます！
乞うご期待(^^)

Writer　K.Kai

前回の「駐車場経営 ～Part1～」に続き...
今回は駐車場経営のメリットとデメリットについてご紹介させていただきます！！
まだ～Part1～をご覧いただいていない方は…
　↓　ぜひこちらからご覧ください！！

では、早速今回の本題に入っていきましょう！！まずは…

【デメリット】上記のようなメリットを見てしまうとデメリットってあるの？と思われがちですが…
あるのです！続いては駐車場経営のデメリットについて、ご紹介させていただきます。
・収益性が低い
→ 少ない自己資金で始められる分、建物を建築する土地活用と比べると収益性は低　　　　　　　　
　　くなります
→ また、駐車場経営にも管理費や固定資産税等の経費がかかります
　　収入からこれらの経費を差し引くと、さらに収益性は下がります
・節税効果が全くない
→ 固定資産税・都市計画税の評価が更地と同じ扱いになるため
　　「賃貸住宅」を建築する場合のような税金の優遇を受けることができません
※ 住宅用地の場合…固定資産税が1/6・都市計画税が1/3ほどになる場合があります
→ 相続税に関しても、先ほど同様評価が更地と同じ扱いになるため
　　「賃貸住宅」を建築する場合のような、税金の優遇を受けることができません
※ アパート等を建築すると「貸家建付地」の評価減が受けられ、資産評価が下がるた　　
　　め相続税の対策となります

ではどんな人が駐車場経営に向いているのか…

​このようなお考えをお持ちの方に、
駐車場経営は向いているといえるのではないでしょうか。
しかし、駐車場経営でも
最初の情報収集・分析・プランニングがとても重要になる為
やはり専門的な知識を持ち経験を積んだスタッフにお任せいただくのが
1番ではないでしょうか。

平成不動産でも
「保有している土地は、駐車場経営がいいのか賃貸住宅経営がいいのか」
「駐車場経営にするのであれば、どういうプランがいいのか」
「賃貸住宅経営をするのであれば、どういうプランでどのくらいかかるのか」
「駐車場経営した場合と賃貸住宅経営をした場合の比較をしたい」
等ご相談・お悩みがございましたら、全力でサポートさせていただきます(^^)
ぜひお気軽にお問合せください！！

Writer  K.Kai

次回　「駐車場経営～Part2～」メリットとデメリットについて
ご紹介させていただきます！！
乞うご期待！！

Writer  K.Kai

今回ご紹介させていただく内容は、賃貸経営の目的についてです！
「そもそも賃貸経営何なの？」
「なんのために賃貸物件を建てるのか？」
「どんなメリットがあるの？」
「土地を持っているけど、ただ持っているだけ」
そのような疑問が少しでも解消されるようにご説明させていただきます。
ぜひ最後までご一読ください！

【賃貸経営とは】

賃貸経営とは、アパート・マンション・戸建て等を購入もしくは新しく建築し
各部屋を貸し出すことによって、毎月賃料収入を得るという、不動産投資と呼ばれるものです。

【賃貸経営の目的】

なんのために賃貸経営をするのか…理由は様々だと思いますが一部ご紹介させていただきます

・賃料収入を得る為
　お部屋を入居者の方に貸し出すことで、毎月賃料収入を得ることができます
・土地の有効活用
　何もしていない土地（空地）を持っていて、毎年高い固定資産税をそのまま払い続けている
　駐車場として貸し出している土地がある
→ 建物付きの土地は駐車場に比べると約1/6程の固定資産税になる場合があります
・相続税対策
　現金1億円を持っている
→ その現金1億円をそのまま持っているより土地や不動産を購入したほうが、
　　相続税が低くなり、さらに土地のままより建物を建てたほうが相続税が低くなります
・私的年金の確保
　年金だけで豊かな暮らしを送るのは難しい、年金だけでは不安
→ 賃貸経営をしておくことで毎月賃料収入を得ることができるため、老後の安心にもつながる

等まだまだ他にもたくさんありますが、賃貸経営にはこのような目的があったのです。

【賃貸経営のメリット】

続いては、賃貸経営のメリットについてです。
賃貸経営の目的でご紹介させていただいた内容もメリットと言えますがその他にも
・資産が残る投資
　株式などに投資するとして倒産などによりゼロ・マイナスになることがあります
　それに対し不動産投資１棟のマンション・アパート・戸建てを購入したとして
　たとえ建物が劣化・老朽化し価値がなくなってしまっても
　土地はなくなりません。購入したものの価値がゼロ・マイナスになってしまうことはないと言えます。
・自己資金以上の大きな額の投資ができる
　不動産投資をする際で、購入する土地・建物を担保にして融資を受けることができる場合があります。
　融資をうまく活用することで、自分が持っている自己資金以上の投資をすることができるのです。


今回は不動産の賃貸経営についてご紹介させていただきました。
平成不動産では、賃貸経営のサポート、土地活用提案はもちろんの事
それだけではなく土地・建物を売る・買うという
サポートもさせていただきます！！

もっと詳しく話を聞きたい！！
自分が持っている土地も…
もっと有効活用できる？賃貸経営を始められる？ただ持っているだけって損してる？
売ったほうがいい？売れるの？
賃貸経営を始めたいけど…
購入できる物件はあるの？自分でもできるの？
平成不動産の看板やネットを見て…
購入したい物件・土地がある！！

ぜひお気軽にお問い合わせください(^^)全力でお客様のサポートをさせていただきます！


Writer  K.Kai

賃貸住宅の契約にあたり、必要となってくるのが家財・火災保険！

最近はほとんどの物件で加入が必須条件となっています。

なかには、家財保険ってどこをどこまで補償してくれるの？とか
加入してるけど忘れちゃってる人もいらっしゃると思います。

そういう方々に少しでも参考になればとご紹介させて頂きます。

まず、家財保険は大まかに3つの補償があります。

以上が補償内容となります。

ざっくりな説明でしたが、知らない事項も結構いらっしゃったのではないでしょうか？

※上記の補償内容は費用発生の条件や限度額などが御座いますのでご注意ください。


家財保険といってもたくさんの会社が取り扱っており、
プラン内容もその会社によって変わってきます。

これを機に詳しく契約の際にもらった資料や、
保険会社のHPを確認してみてはいかがでしょう。