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​大家さん必見!役立つブログ 賃貸経営編​

入居前に確認必須!設備について

7/21/2019

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物件内覧時や入居前に確認いただきたいことは多くありますが、確認を忘れがち・・・
そして後からトラブルになりやすいもの・・・
なんだと思います?


タイトル通りの『設備の取り扱い』なんです。
​
室内備品を大きく分けると2つにわけることができます。
​
 ①設備品・・・物件の設備(賃貸の条件で設定された設備品)なので
               経年劣化などで故障した場合は家主さんの義務で修理・交換します。

 
 ②無償貸与品・・・家主さんの好意で使っていいですよ~♪ってもの。
                  なので故障しても原則家主さんは修理交換義務はありません!
              
写真のようなエアコン!照明!温水洗浄便座!など 無償貸与ですってことが多いので
内覧時にぜひ確認を!

入居後、普通に使っていたら故障したので修理してもらおうとしたら、実は無償貸与品だったってことがないようにしたいですよね。

もちろん弊社では知的で優れた(?)営業スタッフが率先して設備なのか無償貸与なのか情報提供いたします!
なんでもご質問くださいね!
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エアコンクリーニングは気持ちいい!

6/11/2019

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このところ暑くなってきたので、エアコンを久しぶりにつけてみたら・・・・
「くっさ~・・・。」カビ臭い。
エアコンの内部を覗いてみると、真っ暗でよく見えない。
と思ったら真っ暗ではなく、真っ黒。カビだらけでした・・・。
すぐにエアコンクリーニングを依頼!
​​
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汚れがドンドンでてきます。

エアコンから出てきた汚れ。真っ黒です。

クリーニング施工時間は90分ほどでした。
きれいに生まれ変わったエアコン。吹き出てくる風も臭くない!
なんだか部屋全体がスッキリした感じで爽やか!
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エアコンクリーニング業者さんに聞いたところ年1回のエアコン内部清掃がオススメとのこと。
内部のファンに汚れやカビが付着するとファンの動きが悪くなってしまうそうです。
​電気代も上がってしまうようですよ。
エアコンクリーニングとてもオススメです。
クリーニング業者さんのご紹介もしてます。気になる方は是非弊社へお問合せください。


​
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新築情報♪

12/19/2018

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現在、建設中の近見8丁目のマンションですが、
4月に工事が開始して早8ヵ月・・・

ついに・・・
12月17日より内覧が可能となりました!!!
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内覧可能なお部屋は、
3LDK・2LDk・1LDk・1Kと各部屋ご準備してます(^^♪
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今回、建設中のマンションですが設備が充実したハイグレード賃貸マンションとなってます!
オートロックで防犯カメラも設置するので初めて、賃貸マンションにお住まいになる方でも
安心してお住まい頂ける物件だと思います(^^)
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完成は、来年の3月末の予定となっていますが・・・
​早く完成した姿を見たくて、私自身すでにワクワクしてます(^^♪

募集も既に開始してるので、少しでも興味を持たれましたら是非一度弊社までお気軽にお問い合わせください♪

最後までご覧いただきありがとうございました。
         

                          Writer Y.K
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☆おすすめ物件☆

10/14/2018

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人気の物件サニーサイドT(トラスト)に​空きが出ました!!
 


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こちらの物件は、なんといってもゆとりの2LDK♪
ご家族でゆっくりくつろぎたい!などなど
お客様のニーズに合わせて様々な使い方ができる点でおススメです♪​
お料理をしながらご家族を見渡せる
​人気の対面キッチン設置済み(●^o^●)♪
トイレも1階と2階にそれぞれ1つずつあり、
朝からトイレの争奪戦も緩和されるかと思います(^^♪​
​そこで内装が気になりますよね・・・?
私、動画を撮影してきました!
少々見辛いところもあるかもしれませんが、
ご了承ください!
★2階リビング★
★2階洋室★
★バスルーム★
★1階洋室★

​​周辺情報のご紹介☆彡
3号線・57号線(東バイパス)近く!
 コンビニ・スーパー・小学校・中学校・バス停
 少々距離はありますが西熊本駅もあり・・・・利便性良好◎

お車を使用すれば週末にちょっと遠出!お買い物などいかがでしょうか?
● ゆめタウンはません・・・約5km   
● イオンモール熊本・・・約8Km


いかがでしょうか?
興味がわいたので直接確認したい!
などぜひ現地にてお確かめください♪


​他にもおすすめ物件多数ございますので、
お部屋探しの際は、平成不動産までご連絡お待ちしております(*^^*)♪
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モデルルームオープン☆彡

9/5/2018

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現在、私たちが作ったモデルルームが
★エトワール高平台★にオープン中です(●^o^●)♪


こちらの物件は【103号室・203号室 】
と2部屋ご案内できますが、今回のモデルルームは103号室に作りました!
​
                                                                         
​               こちらの物件おすすめポイントを一部ご紹介・・・
                ● モニターフォン付き(新設)
                      ● ペット飼育可(小型犬のみ) ※ペット飼育の場合は、敷金1ヶ月
                      ● ゆとりの3LDK
                      ● 駐車場縦列2台(5,000円)
                      ● CATV無料+ネット無料    
                                                                        などなどおすすめポイント多数あります(●^o^●)
​
​新しく住む場所だからこそ!
どんな家具を置こうかな~
手持ちの家具など配置はどうしようかな~
などなど考えるのも楽しいですよね☆
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​ちなみに私たちは・・・
リビングにアクセントとして
真っ赤なソファーを置いてみました♪
こちらの画像少々加工しております・・・(*^^*)
本来の家具の色など現地にて見て頂けたらと思います☆彡

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​子供部屋にはテントを置いてみました♪
テント中のクマのぬいぐるみがアクセントになって
​可愛いですよね(^^♪
こちらの画像も少々加工しております​(*^^*)


少しでも皆様が興味を持っていただけたら嬉しいです♪
皆様のお問い合わせお待ちしております☆

​他にもおすすめ物件多数ございますので、
お部屋探しの際は、平成不動産までご連絡お待ちしております(●^o^●)
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☆NEW管理物件のお知らせ☆

8/26/2018

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今回、平成30年9月1日~
平成不動産管理になる、​新しい物件をご紹介します☆

その名も・・・・ファンタジア☆



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​                                                                               私が皆様へおすすめしたいポイントは・・・
                                                                                       ●  システムキッチン
                                                                                       ●  
エアコン付き  
                                                                                       ●  インターネット無料

                                                                                       ●  シャンプードレッサー
                                                                                       ●  モニターフォン            
                                                                                                   などなど・・・設備充実(*^_^*)♪

​こちらのおすすめ物件ですが・・・まだ募集していないのか??
と思っている皆様!
現在、募集中のお部屋ございます♪
ちなみに・・・最上階 (5階 ) のお部屋!
最上階は2部屋のみとなっており、どちらも空室ございます♪

お部屋により雰囲気が異なり・・・・・

​★501号室は、2LKDの落ち着いた雰囲気のお部屋★


​​★502号室は、1LDKの清潔感あふれるお部屋★


お好みのお部屋が見つかるはず!

しかし・・・・・・
5階か~
階段上がるのが大変だな~
と思っている皆様!
なんと!こちらの物件・・・・・エレベーター付き♪

​最上階からの眺めを満喫してください(●^o^●)
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皆様のお問い合わせお待ちしております☆彡


​他にもおすすめ物件多数ございますので、
お部屋探しの際は、平成不動産までご連絡お待ちしております♪
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新築物件ができるまで☆

8/20/2018

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現在、施工中!
新築物件の進行具合をご紹介します☆
場所は、東バイパス近くで利便性◎
 おススメの立地です!
それでは流れを見てみましょう!

平成30年2月13日
最初は、何もないまっさらな土地から始まりました!
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​ここからどのように出来上がっていくのか?
気になるところですよね!
​平成30年8月21日
前回の写真から約半年たちました!
まっさらな土地から・・・
骨組みが出来始めました♪
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​今後、どのように完成するのか楽しみですね♪
こちらの物件は・・・・・
​平成31年3月下旬~4月上旬頃の完成予定☆
今年の11月頃より募集開始予定となっております!
多数のお問い合わせお待ちしております♪

他にもおすすめ物件多数ございますので、
お部屋探しの際は、平成不動産までご連絡お待ちしております(●^o^●)
​
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ホームステージング(^^)/

6/23/2018

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おはこんばんにちは。

5月15日に福岡で賃貸住宅フェアというフェアがあり、

​そこで弊社スタッフが

ホームステージングという講習会へ

参加させて頂き、学んだものを実践するべく、
​
モデルルームを実施いたしました!

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今回、モデルルームを実施した物件は『コンフォートⅡ C棟』です(^^)

東区の下南部に位置する閑静で某ファミリー○ートさんまで徒歩5分と好立地です。

          before                                                                          after

モデルルームをしている部屋としていない部屋、

見比べると住む時のヴィジョンに違いがでますね。

こちらの物件のパノラマ画像もございますので、
興味がある方は是非下記リンクから見てみてください(^^)/
⇩⇩⇩⇩⇩⇩

パノラマ

いかかでしたでしょうか?
既にこのモデルルームの虜ではありませんか?

虜になった方も、
興味が出てきた方も、
当物件以外でもおすすめ物件は多数ございますので、
是非お部屋探しは『平成不動産』へお問い合わせくださいませ(^^)/

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空室対策で一番大切なこと...

5/16/2018

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空室対策といえば...前回[空室対策とは](←まだご覧いただけていない方はこちらから)
でご紹介させていただいた通り

・賃料の改定
・初期費用のサービス(フリーレント等)
・リフォームの活用(設備のグレードUP)
・リノベーション(大規模リフォーム)
・モデルルームの活用

​等色々ありますが。

今回は、空室対策をする中で一番大切なことをご紹介させていただきます。
それは…
オーナー(家主)様と、募集をする管理会社・不動産仲介会社
​のコミュニケーション

​上記でご紹介した空室対策の方法は、ただのツールであり物件もしくはオーナー様によって活用方法は様々です。
たくさんのツールがある中で、当社で一番大切にしていることは、オーナー様の物件を
「今後どのような形で経営していくのか」の議論です。
オーナー様も物件も多種多様で全て同じではありません。
・物件の築年数
・建物の状態
・オーナー様の賃貸経営状況
・今後の展開
等様々なことを考慮した上で、対策を講じなければならないのです。
その中で、オーナー様とのコミュニケーションというのは必須になってきます。

当社で提案していることが、1番の対策!と思いきや...
実はオーナー様の考えに沿っていないということもあり得ます。

だからこそ、空室対策は「オーダーメイド」なのです!
オーナー様とのコミュニケーションを通じ、オーダーメイドで空室対策提案をする。
結果が出なければ...再度協議する。という風に、オーナー様の賃貸経営を全力でサポートしていくことが
私たちの使命だと思います。
そして、一過性の対策ではなく賃貸経営という長期スパンで物事を考えるが大切です。

もし、空室対策をお願いするのではあれば、
「提案を押しつける会社では無く」
「意見は聞いてくれるが、提案をしてくれない会社でもなく」
これからの事も踏まえ、一緒に考え、協議をしてくれる会社
コミュニケーションをきちんととってくれる会社を選ぶことが大切なのです。
◆ 実施例①
熊本市西区(アパート)
・築 年 数 : 平成3年
・世 帯 数 : 8世帯(4世帯×2棟)
・間 取 り : 2 D K  × 4 ・ 2LDK  × 4

【対策前】
・入居状況 : 入居率  40%

【対策後】
・入居状況 : 3ヶ月で満室
       入居率 (年間平均)98%以上で稼働中
・対策内容 : 内装リフォーム(和室から洋室へ変更)
           初期費用の減額
       ※ 賃料は維持
◆ 実施例②
熊本市南区(マンション)
・築 年 数 : 平成元年
・世 帯 数 : 12世帯
・間 取 り : 3 D K 

【対策前】
・入居状況 : 入居率  50%

【対策後】
・入居状況 : 約2ヶ月で満室
       入居率 (年間平均)98%以上で稼働中
・対策内容 : 設備のグレードUP(温水洗浄便座・モニターホン等)
           初期費用の減額
       ※ 賃料は維持
◆ 実施例③
熊本市中央区(マンション)
・築 年 数 : 昭和54年
・世 帯 数 : 24世帯
・間 取 り : 2 D K × 20 ・ 3 D K × 4 

【対策前】
・入居状況 : 入居率  50%

【対策後】
・入居状況 : 約3ヶ月で満室
       入居率 (年間平均)98%以上で稼働中
・対策内容 : 内外装リノベーション(内装は空室のみリノベーション)
           空室世帯の賃料 10,000円UP
もし、現在賃貸物件をお持ちのオーナー様の中で  「空室があって困っている」「賃貸経営に行き詰っている」
とお悩みのオーナー様がいらっしゃれば、ぜひ弊社 平成不動産まで1度ご相談ください!
オーナー様1人1人に合った、「オーダーメイドの空室対策」・「賃貸経営のアドバイス」・「資産活用のアドバイス」
を全力でさせて頂きます!! お気軽にお問い合わせください(^^)
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~外装リフォーム編~

5/14/2018

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今回は、「外装リフォーム」についてご紹介をさせていただきます!
弊社では、物件を巡回し「外装リフォームのご提案」を家主(オーナー)様へさせていただきます。
しかし...
「外装をリフォームをしてどうなるのか分からない」
「外装をリフォームするメリットって何?」
と、疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう...
そこで!「実際に行った工事をご紹介」しながら、
大切な物件を維持管理してく上での「外装リフォームの重要性」について
ご紹介させていただきたいと思います。
ぜひ最後までご一読ください(^^)
【 外装リフォームのメリット】
・入居率の維持
どうしても築年数が経過すると、外装の汚れ・塗装の剥がれ・サビ等から、外から見た際の外観が古く感じられ
入居率が低下してしまいます。
好立地でお部屋の中がどんなに綺麗でも、実際にお部屋を探されている方は外から見た際の外観というのも
重要視されるため、建物の第一印象というのはとても重要になってきます。
・建物の維持
きちんと定期的にメンテナンスをすることで、建物の構造体を守り・建物を雨・風からも守ることができます。
さらに、雨・風から建物を守るということは、長期的に美観を保つことにもつながり、長期使用も可能になります。
また、水漏れの心配も軽減することから安定した収入を保持できるのです。
・入居者様の意識向上
綺麗な建物に住むことで、入居者様が共用部・お部屋を綺麗に使うよう心掛ける
そうすると劣化が少なくなるため、長期的に美観を保つことにつながる可能性もあるのです。
【外装リフォームの時期】
外装リフォームの時期の目安は、約15年前後の周期といわれています。

【外装リフォームの内容】
では、実際どのような工事をするのか...
​外装のリフォームと言っても、「建物の構造」・「外壁の仕様」によって修繕方法は様々です。
そのため、今回は...
・築 年 数 : 32年
・  構 造 : 鉄筋コンクリート造
・  階 数 : 3階建て
・ 世 帯 数   : 12世帯
・  外 壁 : 一部外壁タイル貼り
の物件を実際に施工していただきましたので、そちらをご紹介させていただきます。
今回ご紹介させていただくこちらの物件は、外装リフォーム2回目となります。
では早速、実際の「工事内容」と「お写真」を交えながらご紹介させていただきます。
◆タイル補修
タイルが壁面にしっかり接着しているかを打診し
「浮いている箇所」・「剥離している箇所」を調べ密着させます
◆外壁クラック・爆裂補修
外壁のクラック(ひび割れ)と爆裂(コンクリートの欠損)を
モルタルで補修します
◆外壁面・鉄部塗装
壁面を再度塗装することで塗膜の防水機能を復活させます
また、鉄部のサビを研磨し再度塗装しなおすことで
劣化防止と外見を綺麗に見せます
◆ベランダ防水
ベランダに塩ビシートと呼ばれるものを貼り
防水機能を復活させます
◆実際の外観の変化
~リフォーム前~
~リフォーム後~
メンテナンスの時期を超えて放置し続けるとどうなるか...
・補修箇所が増える
→ もちろん、その分工事代金は高くなります
・タイルが剥離して落下する
→ 人を傷つけてしまったり、お車を傷つけてしまうこともあるかもしれません
  もちろん、落下してしまっている分工事代金も高くなります
・漏水(雨漏れ等)の危険性が出てくる
→ お部屋の中まで水が漏れ、ご入居者様の家財を濡らしてしまうということもあるかもしれません
  漏水の原因部分の他にも、水浸しになってしまった床や天井も補修しその分工事代金も高くなります

​ご覧いただいた通り、建物の寿命も定期的にメンテナンスをした建物とかなりの違いがでてきます。
費用の面もありますが、できる限り定期的なメンテナンスをおすすめいたします!!
まずは、お持ちの物件の点検を依頼されてみてはいかがでしょう(^^)
もちろん、平成不動産でも不動産管理のご相談をお受けしております!
お気軽にお問い合わせください!!
~今回の施工会社~
今回、外装リフォームを施工していただき、お写真提供にもご協力いただきました施工会社

株式会社西日本ダイワサービス
​

↑ ご興味を持っていただけた方は、上記リンクよりアクセスできます
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