今回は、前回の

「　空室率とは...～Part1～　空室率とは一体何なのか...？　」

に続き～Part2～では、「空室率の求め方や意味」を
ご紹介させていただきます！！
ぜひ、最後までご一読ください(^^)

では、まず前回ご紹介させていただきました
3種類の空室率を1つ1つご紹介させていただきます！！
​【戸数を元にした空室率】
戸数を元にした空室率を求める際には、全戸数と、その内空室は何戸あるのかを把握し計算します。

​例えば…
全 戸 数　：　20戸
空室戸数　：　 4戸
 
空室率　＝　4戸　÷　20戸　×　100
　　　　＝　20％
 
戸数を元にした空室率は、資料等を確認することで比較的簡単に把握できますが
部屋の大きさ・間取りを反映しない為、部屋ごとに大きさや間取りが異なる物件では
参考程度ということになります。

​【床面積を元にした空室率】
床面積を元にした空室率を求める際には、全戸（全体）の床面積の合計と、空室の床面積の合計を把握し計算します。

例えば…
全 戸 数　：　1,500㎡（50㎡　×　10戸　・　100㎡　×　10戸）
空室戸数　：　  200㎡（50㎡　×　4戸）
 
空室率　＝　200㎡　÷　1,500㎡　×　100
　　　　＝　13％
 
総戸数と空いている戸数は、先ほど「個数を元にした空室率」と同じですが空室率は異なっています。
部屋によって広さや間取りが様々な物件であれば、
この「床面積を元にした空室率」が、
実態を把握するために有効なのではないでしょうか。
​【賃料を元にした空室率】
賃料を元にした空室率を求める際には、満室時の賃料の合計と、空室分の賃料の合計を把握し計算します。

例えば…
満 室 時　：　500,000円（20戸）
空 室 分　：　150,000円（4戸）
 
空室率　＝　150,000円　÷　500,000円　×　100
　　　　＝　30％
 
不動産経営・投資をしていく中で、最も重要な空室率とは
この「賃料を元にした空室率」ではないでしょうか。
部屋の賃料は、間取り・階数・用途などによって異なり
例え同じ面積の部屋・隣り合った部屋でも、賃料が高い部分が空いてしまうと
収益には大きな差が出てしまうのです。

​ 
今回は、「空室率」についてご紹介させていただきました。
物件の購入を検討される際に、「空室率」を確認するということは
判断材料を増やすという意味では、重要なことなのではないでしょうか。
 
しかし、空室率が高いからといって優良物件ではないとも言い切れないのです。

• 比較的安価で好立地の物件が購入でき、後の建替えも視野に入れた、不動産投資ができることもある
• 比較的安価で物件を購入し、空室対策（リフォーム・リノベーション）へ投資をすることで、安定した収益性を確保できることもある

 
空室率だけで決めてしまっては勿体ない…そんな物件も中にはあるのです。
 
検討をされる際は、
・掲載されている空室率は、どんなデータを元にした空室率なのか
・自分で空室率を計算してみる
・空室率が高くても、運用できるような案があるのか
を確認されてみてはいかがでしょうか。


平成不動産でも売買物件を多数取り扱っております。
「気になる物件がある！」
「不動産投資に興味がある！」
「不動産投資について教えてほしい！」
「不動産投資についてアドバイスをしてほしい！」
 
経験豊富で専門的な知識を持った、スタッフが丁寧にご説明させていただきます。
お気軽にお問い合わせください(^^)

今回は売買物件を購入する際に
確認しておきたい「空室率」について
ご紹介させていただきます！

「売買物件の購入を検討されている方」
「不動産経営・投資に興味がある方」
「空室率って重要なの？と疑問に思っている方」

ぜひ！最後までご一読ください(^^)
​【 空室率とは 】​空室率とは、マンションや貸しビルで空室のある割合です。

不動産投資・収益目的で、所有する賃貸物件で
空室というのは収益にダイレクトに影響します。
そこで、物件を購入する際の「空室率」の確認というのは
とても重要になってくるのです。

【 空室率の種類 】空室率といっても、何を元にして空室率を求めるのか…
その求め方には3つの種類があります。
 
・“ 戸 数 ” を元にした空室率
・“ 床 面 積 ” を元にした空室率
・“ 賃 料 ” を元にした空室率
 
では実際に収益物件の購入を検討する際
「どのように上記の空室率を求めるのか...」
「3種類の空室率にはどのような意味があるのか...」
「どの空室率が最も重要なのか...」

次回！「空室率～Part2～」にてご紹介させていただきます！
ぜひ次回のブログにご期待ください(^^)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
​　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Writer K.Kai

【利回りとは】利回りというのは、投資する金額に対してどれくらい収益を得ることができるのか
を示すものです。

さらに不動産投資における利回りには、2種類あり「表面利回り」と「実質利回り」
というものがあります。

【表面利回り】表面利回りとは、（満室想定時の年間家賃収入額）を（物件価格）で割ったものです。

​不動産投資をする際注意していただきたいのが…
・満室想定の年間家賃収入額をもとに算出しているという点
→ 賃貸物件は入居や退去があるため
　　年間通して必ず満室という保証はどこにもないのです
・必要経費を加見せずに算出しているという点
→ 賃貸経営をする上で、運営経費というものが必ずと言ってもいいほど
　　かかってきます
　　物件によって経費の額というのは異なりますが、
　　（家賃収入＝全額自分の収入）になるわけではないのです

表面利回りは、あくまでも最初の目安とするものとお考え下さい。

【実質利回り】実質利回りとは、（満室想定時の年間家賃収入額）から（運営経費）*¹を引き
（物件価格）に（購入時の諸経費）*²を足し割ったものです。

*¹　運営経費とは…管理料・固定資産税・都市計画税・修繕費・借入利息・
　　　　　　　　　　　　空室損失費用・光熱費等
*²　購入時の諸経費とは…登録免許税・不動産取得税・仲介手数料・印紙代等

​この実質利回りというのは、あくまでも瞬間的なものでしかありません。
なぜかというと賃貸経営をしていく中で、「経費」の中には毎月・毎年　固定でかかってくる固定経費と、
その年ごとに年数や状況応じて変動する変動経費が含まれているからです。
実質利回りを確認する際は、その点をご注意ください。


いかがでしたか？同じ利回りでも「表面利回り」と「実質利回り」では同じ物件でも
こんなにパーセンテージが違う物なのです。
まず「表利回り」を見てみて、「実質利回り」で具体的な手取りがいくらくらいになるのか
確認するというのが一般的な物件の目利きになります。
しかし、双方注意点もあるため、あくまでも色々な物件見ながら比較するときの
“第一段階の目安程度”という風にお考え下さい。

ブログをご覧いただいたみなさま
こんにちは
㈱平成不動産で売買物件を扱っている　山田です
自己紹介から始まりました、私の投稿ですが
今回は現在の販売物件のご紹介となります
 
今回ご紹介する物件は、今非常に人気の高い【収益物件】です

​https://toushi-athome.jp/ei_43/dtl_6963877027/?DOWN=1&BKLISTID=001MPC&SEARCHDIV=1
 
https://toushi-athome.jp/ei_43/dtl_6963877027/?DOWN=1&BKLISTID=001MPC&SEARCHDIV=1
 

立地は「旧はません」沿いとなり、視認性に優れた物件となっております
また、表面利回りは「約10.6％」と昨今の投資物件のなかでも魅力あるものになっていると思います
 
収益物件をすでにお持ちの方も、これからのためにと投資物件をご検討されている方へもご検討いただきたいと考えております
 
ご案内も随時行っております
ぜひご検討ください