利回りって何...？

今回は、不動産業を知る・不動産投資を考えるにあたって
必ずと言っていいほど1度は目にする、耳にする
「利回り●●％」
不動産業界の中での「利回り」という言葉の意味について
ご紹介させていただきます！！
ぜひ最後までご一読ください。

【利回りとは】利回りというのは、投資する金額に対してどれくらい収益を得ることができるのか
を示すものです。

さらに不動産投資における利回りには、2種類あり「表面利回り」と「実質利回り」
というものがあります。

【表面利回り】表面利回りとは、（満室想定時の年間家賃収入額）を（物件価格）で割ったものです。

表面利回り＝ 年間家賃収入（満室想定）÷ 物件価格 × 100

例）　満室想定時の家賃　 ：　 5,000,000円
　　　　 物 件 価 格　　　　：　50,000,000円
 5,000,000円　÷　50,000,000円　×　100　＝　利回り10％

​不動産投資をする際注意していただきたいのが…
・満室想定の年間家賃収入額をもとに算出しているという点
→ 賃貸物件は入居や退去があるため
　　年間通して必ず満室という保証はどこにもないのです
・必要経費を加見せずに算出しているという点
→ 賃貸経営をする上で、運営経費というものが必ずと言ってもいいほど
　　かかってきます
　　物件によって経費の額というのは異なりますが、
　　（家賃収入＝全額自分の収入）になるわけではないのです

表面利回りは、あくまでも最初の目安とするものとお考え下さい。

【実質利回り】実質利回りとは、（満室想定時の年間家賃収入額）から（運営経費）*¹を引き
（物件価格）に（購入時の諸経費）*²を足し割ったものです。

*¹　運営経費とは…管理料・固定資産税・都市計画税・修繕費・借入利息・
　　　　　　　　　　　　空室損失費用・光熱費等
*²　購入時の諸経費とは…登録免許税・不動産取得税・仲介手数料・印紙代等

実質利回り＝｛（年間家賃収入（満室想定））-（運営経費）｝
​÷｛（物件価格）+（購入時 諸経費）｝　×　100

例…　満室想定時の家賃　 ：　  5,000,000円
　　　 運営経費　　　　　 　　：　  2,000,000円
　　　 物件価格　　　　　      ：   50,000,000円
         購入時の諸経費　　  ：　   5,000,000円

   ｛5,000,000円-2,000,000円｝　÷　{50,000,000円+5,000,000円}　×　100　＝
       {3,000,000円}　÷　{55,000,000}　×　100　＝　利回り5.45％

​この実質利回りというのは、あくまでも瞬間的なものでしかありません。
なぜかというと賃貸経営をしていく中で、「経費」の中には毎月・毎年　固定でかかってくる固定経費と、
その年ごとに年数や状況応じて変動する変動経費が含まれているからです。
実質利回りを確認する際は、その点をご注意ください。


いかがでしたか？同じ利回りでも「表面利回り」と「実質利回り」では同じ物件でも
こんなにパーセンテージが違う物なのです。
まず「表利回り」を見てみて、「実質利回り」で具体的な手取りがいくらくらいになるのか
確認するというのが一般的な物件の目利きになります。
しかし、双方注意点もあるため、あくまでも色々な物件見ながら比較するときの
“第一段階の目安程度”という風にお考え下さい。

今回は、「利回り」についてご紹介させていただきました。
もっと詳しく知りたい！！
この物件の利回りを教えてほしい！！
購入を検討しているので相談に乗ってほしい！！等
ございましたら、お気軽にご相談・お問い合わせ・ご来店ください(^^)
ちなみに...今回お写真を掲載させていただいた物件も
まだご紹介可能です！！
経験豊富なスタッフが丁寧にご説明させていただきます！！

​Writer  K.Kai